전세계약 시 등기부등본에 권리침해가 있다면

살면서도 자주 등기부등본을 발급받아 확인하세요.
계약 후 가압류 2건이 갑자기 생겨 보증보험 가입도 못 하고 몇 년을 더 살아야 했던 실제 사례입니다.

들어가며 | 등기부등본에 가압류 2건, 보증보험 가입 불가

동생이 경기도 광주의 오래된 빌라에 거의 8년을 살다가, 새 아파트를 분양받고 이사를 가고 싶다며 조심스럽게 물어왔습니다.

"임대인이 보증금을 돌려줄 형편이 안 될 것 같고, 오래된 빌라라 새 세입자가 금방 들어올 것 같지 않다"고 했습니다. 저는 주택도시보증공사 보증 상품 가입 후 묵시적갱신 중도 해지로 보증금을 돌려받는 방법을 권유했습니다.

그런데 등기부등본을 떼보니 가압류가 2건 이나 있었습니다. 보증 가입이 불가능했고, 동생은 암울해하며 계약이 끝날 때까지 그 빌라에 머물러야 했습니다.

결국 몇 년을 더 거주하다 집주인이 들어가 살겠다고 해서야 보증금을 겨우 돌려받고 서바이벌 탈출하듯 나왔습니다.

계약 전뿐만 아니라, 거주하는 동안에도 주기적으로 등기부등본을 발급받아 확인하세요.
살다가 생긴 가압류가 내 보증금 전체를 위협할 수 있습니다.

이번 글에서는 등기부등본의 3대 권리침해 등기인 압류, 가압류, 가등기의 법적 개념과 세입자에게 미치는 위험성을 완전히 정리해 드리겠습니다.

등기부등본 3대 권리침해 등기 한눈에 비교

구분	압류	가압류	가등기
성격	국가·지자체의 강제 재산 동결	개인 채권자의 임시 재산 보전	미래 소유권 이전 순위 선점
등기부 위치	갑구	갑구	갑구
발생 원인	세금·공과금 체납	사적 채무 미이행	소유권 이전 예약
세입자 위험도	⚠️ 매우 위험	⚠️ 매우 위험	⛔ 극도로 위험
계약 가능 여부	말소 확인 전 계약 금지	말소 확인 전 계약 금지	이유 불문 계약 절대 금지

1. 압류

1-1. 압류란?

등기부등본 갑구에 기재되는 압류(押留) 는 국가기관, 지방자치단체, 세무서, 국민건강보험공단 등이 채무자(집주인)의 재산 처분 권한을 강제적으로 박탈하는 행정·법적 처분입니다.

집주인이 아래 항목을 장기간 체납했을 때, 해당 기관이 주택을 담보로 동결합니다.

국세: 종합부동산세, 양도소득세 등
지방세: 재산세 등
공과금: 국민연금, 건강보험료 등

1-2. 왜 압류 집은 절대 계약하면 안 되나?

① 공매·경매로 강제 매각 가능

압류 권리자(세무서·지자체)가 세금 체납액을 회수하기 위해 해당 주택을 한국자산관리공사(캠코) 공매나 법원 경매로 강제 매각할 수 있습니다. 세입자가 아무리 대항력을 갖추고 있어도 막을 수 없습니다.

② 당해세의 최우선 변제

더 무서운 것이 당해세(當該稅) 입니다.

구분	내용
당해세란?	해당 주택 자체에 부과된 재산세·종합부동산세
변제 순위	세입자의 전입신고·확정일자 날짜를 무시하고 무조건 최우선 변제
세입자 결과	경매 낙찰 대금의 대부분을 세무서가 먼저 수거 → 세입자는 보증금 한 푼도 못 받고 퇴거

원칙: 압류가 단 하나라도 적힌 매물은 무조건 계약 대상에서 제외하세요.

2. 가압류

2-1. 가압류란?

가압류(假押留) 는 압류의 전단계로, 집주인에게 돈을 빌려준 개인 채권자·은행·카드사 등이 본격적인 소송을 제기하기 전에 집주인이 집을 몰래 처분하지 못하도록 법원의 허가를 받아 임시로 재산을 묶어두는 조치입니다.

'가(假)'라는 글자가 붙어 임시 등기처럼 보이지만, 법적 파괴력은 실제 압류와 다를 바 없습니다.

2-2. 가압류가 있는 집에 전세 들어가면 어떻게 되나?

단계	발생 상황
1단계	가압류 채권자가 소송에서 승소 → 가압류를 본압류로 전환
2단계	강제 경매 신청 → 법원 경매 절차 개시
3단계	가압류 등기보다 늦게 입주한 세입자의 대항력 완전 소멸
결과	보증금을 돌려받지 못한 채 집을 비워줘야 함 → 깡통전세의 덫

등기부등본 갑구에 가압류가 적혀 있다면, 집주인의 재정 상태가 이미 파산 직전임을 의미하는 명백한 증거입니다.

2-3. 거주 중 갑자기 가압류가 생겼다면?

계약 후 잔금 납부 전 사이에 가압류가 생긴 경우는 명백한 임대인의 계약 위반입니다.

임차인은 이행불능을 이유로 전세계약 즉각 해제 가능
계약금 반환 및 위약금 청구 가능

이를 사전에 차단하기 위해 계약서 특약란에 반드시 아래 문구를 넣어야 합니다.

"임대인은 계약 체결 후 잔금 지급 다음 날까지 등기부등본상
일체의 권리침해(가압류, 압류, 근저당 설정 등)가 없는
청결한 상태를 유지해야 하며, 이를 위반 시 계약은 자동 무효로 하고
임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다."

거주 중 가압류 발생 시: 즉시 등기부등본을 발급받아 확인 후 전세보증보험 가입 가능 여부를 점검하고, 가압류 규모가 크다면 법무사·변호사와 상담해 선제적으로 대응하세요.

2-4. 등기부등본 정기 발급이 중요한 이유

들어가며에서 소개한 사례처럼, 계약 당시에는 깨끗했던 등기부가 거주 중에 오염될 수 있습니다. 발급 비용은 700원에 불과하지만 수억 원의 보증금을 지키는 방패가 됩니다.

확인 시점	목적
계약 전	압류·가압류·가등기 여부 사전 확인
잔금 납부 직전	계약 이후 새로운 권리침해 등기 여부 최종 확인
거주 중 (6개월~1년 주기 권장)	가압류·압류 신규 발생 여부 모니터링, 보증보험 가입 요건 유지 확인
계약 만기 6개월 전	보증금 반환 가능성 사전 점검, 대응 전략 수립

3. 가등기

3-1. 가등기란?

가등기(假登記) 는 부동산 3대 권리침해 요소 중 세입자에게 가장 까다롭고 위험한 등기입니다.

본등기를 할 법적 요건이 아직 갖춰지지 않았거나, 미래에 소유권을 넘겨받기로 약정했을 때 그 소유권 청구권의 순위를 미리 등기부에 선점해두기 위한 임시 등기입니다.

가등기 종류	내용	위험도
담보가등기	돈을 빌려주고 담보로 소유권을 넘겨받기로 한 등기	⛔ 극도로 위험
소유권이전청구권 가등기	미래에 소유권을 넘겨받기로 약정한 등기	⛔ 극도로 위험

두 종류 모두 외관상 구분이 어렵고, 세입자에게 동일하게 치명적입니다.

3-2. 가등기가 세입자 대항력을 완전히 무력화하는 원리

가등기의 핵심 위험은 본등기 시 발생하는 소급 효력에 있습니다.

시나리오:

등기부등본상 소유자 A, 가등기 권리자 B인 상태
세입자가 소유자 A와 계약 → 전입신고·확정일자 완료
향후 가등기권자 B가 법원에 본등기 신청
B의 소유권 취득 날짜는 과거 가등기 날짜로 소급 적용

결과: 법적으로 세입자는 새 소유자 B보다 후순위 권리자가 됩니다.

본등기 후 세입자에게 발생하는 일	내용
전입신고·확정일자·임차권 등 모든 권리	새 소유자 B에게 효력 없음, 법원에 의해 직권 말소
새 소유자 B의 기존 임대차 승계 의무	없음. "당신은 나보다 늦게 들어왔으니 나가라" 요구 가능
세입자의 보증금	한 푼도 못 받고 강제 퇴거 가능

절대 원칙: 등기부에 '가등기'라는 단어가 보이면, 이유 여하를 막론하고 계약서에 도장을 찍어서는 안 됩니다. 공인중개사가 "별거 아니다"라고 해도 절대 믿지 마세요.

마치며 | 등기부등본 갑구 확인 최종 체크리스트

발견 시	즉각 행동 요령
압류 발견	말소 여부 미확인 상태에서 계약 금지. 말소 등기 확인 후 재검토
가압류 발견	계약 전이면 즉시 철회. 거주 중 발생이면 법무사 상담 후 전세보증보험 점검
가등기 발견	이유 불문 계약 절대 금지. 말소 완료 전까지 어떤 상황에서도 계약 진행하지 않음
거주 중 신규 발생	등기 규모 확인 → 전세보증보험 가입 여부 재점검 → 만기 전 대응 전략 수립

등기부등본 발급 비용은 700원입니다. 하지만 이 700원이 수억 원의 보증금을 지키는 가장 저렴하고 확실한 방어 수단입니다. 계약 전뿐만 아니라 거주하는 동안 6개월~1년 주기로 정기적으로 발급받아 확인하는 습관을 들이세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 계약 상황에 따라 공인중개사, 법무사, 변호사 등 전문가의 상담을 받으시길 권장합니다.

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