전세계약 기본용어 숙지로 내자산 내가 지키자 - 등기부등본, 건축물대장, 근저당

집주인의 말만 믿다가 보증금을 잃는 일, 공적 서류를 직접 읽을 줄 알면 막을 수 있습니다.
전세계약 전에 반드시 알아야 할 3대 핵심 용어를 완전히 정리해 드립니다.

들어가며 | 공적 서류를 읽을 줄 알아야 계약의 주도권을 가진다

전세계약에서 가장 중요한 정보는 사람의 말이 아니라 공적 서류에 담겨 있습니다. 등기부등본, 건축물대장, 근저당권 설정 내역은 임대인이나 공인중개사의 설명과 무관하게 객관적인 사실을 보여줍니다.

문제는 이 서류들이 한자투성이 용어로 되어 있어 처음 접하면 무엇을 봐야 하는지조차 알기 어렵다는 점입니다. 그래서 많은 세입자들이 서류를 직접 확인하지 않고 중개사의 설명에만 의존하게 됩니다.

그러나 이 세 가지 핵심 용어의 의미와 확인 방법을 알고 나면, 계약 전 단계에서 위험한 매물을 스스로 걸러낼 수 있는 능력이 생깁니다. 이번 글에서는 부동산 계약의 3대 핵심 서류인 등기부등본, 건축물대장, 근저당권을 완전히 이해할 수 있도록 상세히 정리해 드리겠습니다.

1. 등기부등본

부동산의 신분증, 권리 관계의 모든 것

등기부등본은 부동산의 신분증 역할을 하는 공적 장부입니다. 해당 부동산의 소유자, 근저당권, 전세권, 압류 등 모든 권리 관계가 기록되어 있어, 전세계약 전 반드시 확인해야 할 가장 기본적인 서류입니다.

정식 명칭은 '등기사항전부증명서' 이며, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 발급받을 수 있습니다.

1-1. 등기부등본의 구성 | 3가지 파트를 반드시 구분해서 보라

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 각 파트가 담고 있는 정보가 완전히 다르므로, 반드시 구분해서 확인해야 합니다.

구분	담긴 정보	확인 포인트
표제부	건물 주소, 면적, 용도, 층수 등 외형 정보	계약하려는 집의 호수·면적이 서류와 일치하는지 확인
갑구	소유권에 관한 사항 (집주인이 누구인지)	계약 상대방과 소유자 이름 일치 여부, 가압류·가처분·압류 여부
을구	소유권 외 권리 (근저당권, 전세권 등 '빚'에 관한 사항)	근저당 설정 금액, 전세권 설정 여부, 채권최고액 합계

1-2. 갑구에서 반드시 확인할 것

소유자 일치 여부: 계약서상 임대인과 갑구의 소유자 이름이 반드시 일치해야 합니다. 다르다면 계약을 진행하면 안 됩니다
가압류: 집주인이 다른 채무로 인해 법원으로부터 재산이 묶인 상태입니다. 경매로 이어질 가능성이 있으므로 주의해야 합니다
가처분: 소유권 분쟁이 진행 중이라는 의미입니다. 소송 결과에 따라 집주인이 바뀔 수 있습니다
가등기: 향후 소유권이 다른 사람에게 이전될 수 있다는 예고 등기입니다. 가등기권자가 본등기를 마치면 세입자의 전입신고보다 우선하게 되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다

원칙: 갑구에 가압류·가처분·가등기 중 하나라도 있다면, 말소 확인 전까지 계약하지 않습니다.

1-3. 을구에서 반드시 확인할 것

을구는 집에 설정된 빚을 보여주는 파트입니다. 근저당권이 설정되어 있다면, 집이 경매로 넘어갈 경우 은행이 세입자보다 먼저 돈을 가져갑니다.

채권최고액: 실제 대출금의 120~130%로 설정되는 경우가 많습니다. 예를 들어 채권최고액이 2억 4천만 원이면 실제 대출은 약 2억 원으로 추정할 수 있습니다
안전 기준: (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집값 × 100 → 70% 이하여야 비교적 안전합니다

1-4. 등기부등본, 언제 몇 번 확인해야 하나?

확인 시점	확인 목적
계약 전 (집 보러 갈 때)	기본 권리 관계 파악, 위험 물건 사전 필터링
계약 당일 (계약서 작성 직전)	계약 전 새로운 권리 설정 여부 재확인
잔금 납부 직전	계약 이후 추가 대출·압류 등 권리 변동 여부 최종 확인

반드시 당일 발급본을 사용하세요. 며칠 전 발급본은 그 사이의 권리 변동을 반영하지 못합니다.

2. 건축물대장

등기부등본만으로는 부족하다

많은 분이 등기부등본만 확인하고 계약을 진행합니다. 하지만 등기부등본에는 나타나지 않고, 건축물대장에서만 확인할 수 있는 위험 요소가 있습니다.

등기부등본이 '권리' 중심이라면, 건축물대장은 '행정적 상태' 중심입니다. 두 서류는 보완 관계이므로 반드시 함께 확인해야 합니다.

2-1. 건축물대장이란?

건축물대장은 건축법 제38조에 근거해 관리되는 공적 장부로, 건축물의 위치·면적·구조·용도·층수 등 표시에 관한 사항과 소유자 성명·주소·소유권 지분 등 소유자 현황을 등록하여 관리합니다.

2-2. 건축물대장에서 반드시 확인할 3가지

① 위반건축물 여부

베란다 불법 확장, 근린생활시설을 주택으로 개조한 경우 '위반건축물' 로 표시됩니다
위반건축물은 전세자금대출이 불가능하며, 전세보증보험 가입도 거절될 수 있습니다
특히 신축 빌라 중 근생빌라(근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 건물)는 겉모습만으로 구분이 어려우므로 건축물대장으로 반드시 확인해야 합니다

② 건물 용도 확인

서류상 용도가 '주택'이 아닌 '근린생활시설'(상가) 로 등록된 경우, 주택임대차보호법의 보호를 일부 받지 못할 수 있습니다
실제로 사람이 살고 있는 집이라도 서류상 용도가 다르면 법적 보호가 달라집니다

③ 면적 일치 여부

등기부등본의 면적과 건축물대장의 면적이 일치하는지 확인하세요
불일치할 경우 불법 증축이나 서류 오류일 수 있으며, 추후 대출·보험 가입 시 문제가 될 수 있습니다

2-3. 건축물대장 발급 방법

방법 1. 정부24 (www.gov.kr)

정부24 홈페이지 접속
상단 검색창에 '건축물대장' 입력
열람 / 발급 유형 선택 (열람은 무료)
부동산 주소 입력 후 신청
공동인증서 로그인 후 PDF 출력

방법 2. 세움터 (www.eais.go.kr)

세움터 접속
민원서비스 → 발급서비스 → 건축물대장 선택
회원 로그인 또는 비회원 발급 선택
건축물 소재지 입력 후 대장 종류 선택 (총괄표제부·표제부·전유부 등)
발급 또는 열람 선택 후 확인 및 출력

2-4. 건축물대장 핵심 체크리스트

확인 항목	위험 신호	결과
위반건축물 표시	노란색 '위반건축물' 도장	대출·보증보험 가입 불가
건물 용도	근린생활시설(상가)로 등록	주택임대차보호법 보호 미적용 가능
면적 일치 여부	등기부등본과 면적 불일치	불법 증축 또는 서류 오류 가능성

3. 근저당권

전세 세입자가 가장 경계해야 할 한 단어

전세 세입자가 등기부등본에서 가장 주의 깊게 봐야 할 용어가 바로 근저당권입니다. 근저당권을 제대로 이해하지 못하면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

3-1. 근저당권이란?

근저당권은 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다 (민법 제357조). 쉽게 말하면 이렇습니다.

"이 집을 담보로 돈을 빌렸으니, 갚지 못하면 이 집에서 우선적으로 돈을 받을 권리가 있다"고 법적으로 등록하는 것입니다.

일반 저당권과 달리 불특정 다수의 채권을 담보할 수 있어, 대출을 추가로 받을 때마다 별도 설정 없이 같은 근저당 안에서 한도까지 계속 빌릴 수 있습니다. 즉, 채권최고액이 3억이라면 그 범위 안에서 집주인이 언제든 추가 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.

3-2. 세입자에게 왜 위험한가?

집이 경매로 넘어가면 돈을 나눠주는 순서가 법적으로 정해져 있습니다.

순위	받아가는 주체	비고
1순위	미납 국세·지방세	집주인이 세금 체납 시 최우선 변제
2순위	근저당권자 (은행)	등기 설정 날짜 기준 선순위부터
3순위	세입자 (임차인)	전입신고·확정일자 기준 후순위
최후순위	집주인	남은 돈이 있을 경우에만 수령

즉, 근저당이 많이 설정된 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져가고 세입자에게는 남는 돈이 없을 수 있습니다.

3-3. 깡통전세 판별 공식

근저당이 얼마나 설정돼 있는지를 기준으로 안전 여부를 판단할 수 있습니다.

(근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집의 매매가 × 100

70% 이하: 비교적 안전
70~80%: 주의 필요, 전세보증보험 필수 가입
80% 초과: 위험, 계약 재검토 권장

예시: 집값 5억, 근저당 채권최고액 2억 4천만 원, 내 보증금 2억 원
→ (2억 4천 + 2억) ÷ 5억 × 100 = 88% → 위험

3-4. 계약 당일 반드시 확인할 3가지

① 당일 등기부등본 재발급

계약 직전과 잔금 치르기 직전, 각각 새로 발급받아 그사이 새로운 근저당이 생기지 않았는지 확인하세요. 계약서에 도장을 찍은 당일 밤에도 집주인이 추가 대출을 받을 수 있습니다.

② 근저당 말소 조건 특약

대출이 많은 집이라면, 아래 특약을 반드시 계약서에 넣어야 합니다.

"임대인은 잔금 지급과 동시에 해당 목적물에 설정된 근저당권을 전액 말소한다.
이를 이행하지 않을 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금 배액을 청구할 수 있다."

③ 대항력 발생 시점 유의

전입신고 후 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다
이 공백을 노려 집주인이 그 사이 근저당을 추가 설정하면 은행이 세입자보다 선순위가 됩니다
잔금 납부 당일 전입신고를 마치고, 당일 추가 등기가 없는지 잔금 납부 직전 등기부를 한 번 더 확인하세요

마치며 | 서류 3개만 읽을 줄 알면, 전세사기의 절반은 막을 수 있다

이번 글에서 살펴본 3가지 핵심 서류를 정리하면 다음과 같습니다.

서류	핵심 확인 사항	발급처
등기부등본	소유자 일치, 가압류·가등기 여부, 근저당 금액	대법원 인터넷등기소 (700원)
건축물대장	위반건축물 여부, 용도 확인, 면적 일치	정부24 또는 세움터 (무료)
근저당 분석	(근저당 + 보증금) ÷ 집값 70% 이하 확인	등기부등본 을구 확인

부동산 계약에서 '모르면 당한다'는 말은 과장이 아닙니다. 위의 서류 3가지를 직접 발급받아 확인하는 습관 하나만으로도, 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 계약 상황에 따라 공인중개사, 법무사, 변호사 등 전문가의 상담을 받으시길 권장합니다.

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