계약서에 실제 금액과 다른 숫자를 적는 순간, 보증금 보호도 대출도 보증보험도 모두 날아갑니다.
매매승계를 거부하면 눈앞에서 집이 경매 처분되는 것을 보면서도 배당을 받지 못하는 상황이 생깁니다.
들어가며 | 임대인의 부탁 한 마디가 내 전 재산을 담보로 도박하는 일이 될 수 있다
전세계약 현장에서 임대인이나 공인중개사가 은근슬쩍 권유하는 몇 가지 행동이 있습니다. "세금 때문에 금액을 좀 낮춰서 쓰면 안 될까요?", "대출 한도 맞추려면 금액을 조금 올려야 해요", "집 팔리는데 승계하기 싫으시면 이전 주인한테 받으세요."
이 세 가지 모두 임차인에게 치명적인 결과를 초래할 수 있는 행동입니다. 이번 글에서는 전세계약 시 절대 해서는 안 될 다운계약서, 업계약서, 매매승계 거부의 위험성을 완전히 정리해 드리겠습니다.
1. 다운계약서 작성
1-1. 다운계약서란?
다운계약서란 실제 거래한 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 허위 계약입니다. 주로 임대인이 양도소득세·보유세 등 세금을 줄이기 위해 임차인에게 요구합니다.
"나에게는 손해가 없겠지"라는 안일한 생각으로 동의했다가 임차인이 고스란히 피해를 입는 구조입니다.
1-2. 다운계약서 작성 시 임차인이 받는 피해
| 피해 유형 | 내용 |
|---|---|
| 전세자금대출 제한·취소 | 낮은 금액 기준으로 대출 한도 산정 → 필요 자금 부족. 허위 계약 적발 시 대출금 즉시 회수 + 금융 질서 문란자 등록 |
| 전세보증보험 가입 불가·취소 | HUG·HF 반환보증 가입 원칙적 불가. 사고 발생 시 보증금 전액 보호 불가 |
| 과태료 부과 | 부동산거래신고법 위반. 취득가액의 10% 이하 과태료. 중개한 공인중개사도 자격정지·등록취소 |
| 세무조사 및 가산세 | 국세청 적발 시 탈루 세금 + 과소신고가산세 40% + 납부지연가산세 추가 부과 |
| 법적 처벌 | 조세범 처벌법 위반. 임대인뿐만 아니라 동의한 임차인도 처벌 대상 |
임대인의 세금 절감을 위해 임차인이 위험을 감수할 이유는 전혀 없습니다. 다운계약서 요구를 받으면 즉시 거절하세요.
2. 업계약서 작성
2-1. 업계약서란?
업계약서는 다운계약서와 반대로 실제 거래된 금액보다 높은 금액으로 계약서를 작성하는 행위입니다.
전세계약에서 업계약서가 동원되는 이유는 두 가지입니다.
| 목적 | 주체 | 방법 |
|---|---|---|
| 전세자금대출을 더 많이 받기 위해 | 임차인 | 실제보다 높은 보증금으로 계약서 작성 후 대출 한도 상향 |
| 주택 가치를 부풀려 사기를 치기 위해 | 임대인 (전세사기꾼) | 부풀린 계약서로 대출을 최대한도로 받아 잠적 |
최근 사회적 문제가 된 전세사기·깡통전세의 상당수가 업계약서를 기반으로 구조화되었습니다. 업계약서 작성 요구는 전세사기의 강력한 위험 신호(Red Flag)입니다.
2-2. 업계약서 작성 시 임차인이 받는 피해
| 피해 유형 | 내용 |
|---|---|
| 사기죄 공범 | 대출 이자 지원·현금 페이백 등 유혹에 동의하면 부당대출 공모 사기죄 공범으로 형사 처벌 가능 |
| 경매 시 낙찰가 폭락 | 부풀려진 선순위 보증금 때문에 유찰 거듭 → 낙찰가 폭락 → 실제 낸 돈조차 회수 불가 |
| 보증보험 취소·이행 거절 | 업계약서 적발 시 HUG 등 보증 취소 또는 이행 거절 → 법적 구제 수단 전무 |
| 보증금 반환 소송 혼란 | 계약서 금액과 실제 지급액 차이로 인해 소송·배당 절차에서 극심한 법적 혼란 발생 |
계약서에 단 1원이라도 실제 오간 금액과 다른 숫자를 적는 행위는 자신의 전 재산을 담보로 도박하는 것과 다름없습니다.
2-3. 다운계약서 vs 업계약서 비교
| 구분 | 다운계약서 | 업계약서 |
|---|---|---|
| 계약서 금액 | 실제보다 낮게 기재 | 실제보다 높게 기재 |
| 주로 요구하는 자 | 임대인 (세금 절감) | 사기꾼 임대인 또는 임차인 |
| 법적 성격 | 부동산거래신고법·조세범처벌법 위반 | 사기죄·부당대출 공모 |
| 임차인 피해 | 대출 제한·보증보험 불가·과태료·가산세 | 형사 처벌·보증금 전액 손실·법적 구제 불가 |
| 전세사기 연관성 | 낮음 | 매우 높음 (전세사기의 핵심 수단) |
3. 매매승계 거부
3-1. 매매승계란?
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 "임차주택의 양수인(새 소유자)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" 고 규정되어 있습니다.
즉, 집주인이 바뀌어도 기존 임대차 계약은 새 주인에게 그대로 이어지며, 임차인은 만기 때 새 주인에게 보증금을 돌려받으면 됩니다.
3-2. 매매승계를 거부하면 어떻게 되나?
많은 임차인들이 "새 집주인이 마음에 들지 않는다"거나 "기존 집주인에게 돌려받겠다"며 매매승계를 거부합니다.
그러나 이 결정은 자신의 강력한 담보(주택)를 스스로 포기하는 결과를 낳습니다.
| 상황 | 매매승계 수용 | 매매승계 거부 |
|---|---|---|
| 채무자 | 새 집주인 (실물 주택 담보 유지) | 전 집주인 (이미 집 팔고 떠남) |
| 주택 경매 시 | 선순위 확정일자 기준으로 낙찰 대금에서 우선 배당 | 채권자가 다름 → 배당요구 불가. 경매 진행 지켜보기만 해야 함 |
| 보증금 회수 방법 | 주택 강제경매 신청 가능. 실물 담보 활용 | 전 집주인 상대로 소송 → 판결 후 전 집주인 재산 강제집행 필요 |
| 전 집주인 재산 없을 때 | 주택 담보가 있으므로 무관 | 보증금 1원도 회수 불가 (수거 불능) |
3-3. 매매승계 수용이 안전한 이유
- 실물 담보 유지: 매매승계를 수용하면 내가 살고 있는 주택이 그대로 내 우선변제권의 담보물이 됩니다
- 강제경매 권리 보존: 새 집주인이 만기 후 보증금을 안 줘도 해당 주택을 직접 경매에 넘길 수 있습니다
- 불확실성 제거: 전 집주인의 개인 신용도나 재산 상태에 내 보증금을 맡기지 않아도 됩니다
부동산 전문가들은 매매승계를 받아들이고 주택이라는 실물 담보를 유지하는 것이 훨씬 안전하다고 조언합니다.
3-4. 집주인 변경 통보 시 전략적 대응법
| 조치 | 내용 |
|---|---|
| 새 집주인 상태 확인 | 국세·지방세 완납증명서, 등기부등본으로 새 집주인의 세금 체납·과도한 대출 여부 확인 |
| 권리 관계 재점검 | 매매 계약 과정에서 내 전입신고와 확정일자가 완벽히 유지되고 있는지 확인 |
| 보증보험 통지 | HUG 등 전세보증보험 가입자는 임대인 변경 사실을 즉시 보증기관에 통지하고 승계 절차 진행. |
| 원칙 | 매매승계 수용 + 주택 담보 유지가 최선 |
마치며 | 전세계약 3대 금지사항 핵심 요약
| 금지사항 | 왜 해서는 안 되는가 | 올바른 대응 |
|---|---|---|
| 다운계약서 | 대출 제한·보증보험 불가·과태료·가산세. 임대인 세금 절감을 위해 임차인이 모든 위험 부담 | 즉시 거절. 계약서는 실제 금액으로만 작성 |
| 업계약서 | 전세사기 핵심 수단. 형사 처벌·보증금 전액 손실·법적 구제 전무 | 즉시 거절. 요구 자체가 전세사기 Red Flag |
| 매매승계 거부 | 실물 담보(주택) 포기. 전 집주인 재산 없으면 보증금 수거 불능 | 원칙적으로 수용. 새 집주인 신용 확인 후 권리 유지 |
계약서에 적힌 숫자 하나, 승계 거부 결정 하나가 수억 원의 보증금 전체를 위협할 수 있습니다.
임대인이나 중개사의 요구가 아무리 그럴듯하게 들려도, 위 세 가지는 어떤 상황에서도 응해서는 안 됩니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 계약 상황에 따라 공인중개사, 법무사, 변호사 등 전문가의 상담을 받으시길 권장합니다.